Zdědili jste nemovitost? Co dělat a na co si dát pozor? 

Zdědili jste nemovitost a přemýšlíte, jak s ní naložit? Zda dává prodej smysl a co to bude obnášet? V tomto článku vám vysvětlíme vše podstatné. 

Řízení u notáře

Jako první si vás pozve notář na první sezení, ve kterém vás vyzve k ohodnocení nemovitostí, které jsou součástí dědictví. Toto ohodnocení pro vás může zpracovat například realitní kancelář, která vám dá pro notáře veškeré podklady. Z hodnoty nemovitosti pro vás vyplývají dvě věci. Tou první je poplatek notáři, protože se jedná o procentní vyjádření rozdělovaného majetku. A za druhé, dle hodnoty nemovitosti se budete často rozhodovat, zda si nemovitost ponecháte nebo ji prodáte. Pokud takový odhad potřebujete, neváhejte nás kontaktovat. Ocenění nemovitosti, které naše realitní kancelář zpracovává ve formě brožurky, odnesete notáři, který tuto hodnotu zanese do dědictví. Vyřízení dědictví trvá přibližně půl roku a je potřeba s tím počítat, pokud například chcete nemovitost hned prodat. Lze ji již inzerovat a rezervovat. Nicméně kupní smlouvy lze podepsat až po ukončení řízení o dědictví. 

Dědická daň

Tato daň byla v roce 2014 zrušena a proto není potřeba podávat daňové přiznání. Platí se tedy pouze úkony notáře. Může jít o 0,1-2 % zděděného majetku. Jelikož procentní vyjádření klesá s rostoucí hodnotou majetku, budete se u dědictví nemovitosti velmi často pohybovat v pásmu poplatku 0,1-0,5 %.

Rozdělení mezi více dědiců

V případě, že nejste jediným dědicem, získáte pravděpodobně na dané nemovitosti určitý podíl. Je pak na vás a dalších dědicích, kdo bude v nemovitosti bydlet. Možností je také domluva dědiců o tom, že daná nemovitost připadne pouze jednomu z nich. Nejčastěji se tak stane v situaci, kdy je předmětem dědictví nemovitostí více a dědicové si je chtějí rozdělit. 

Daně při prodeji

Na začátku je potřeba určit, kdo je dědic přímý a kdo ne. Mezi přímé se řadí děti, vnoučata, pravnoučata. Naopak synovci, bratranci, tety atd. již mezi přímé řadit nemůžeme. 

Pokud patříte mezi dědice přímé, bude vám daň z příjmu při prodeji nemovitosti odpuštěna hned v několika případech. Jde o to, že abyste nemuseli daň z příjmu platit, musíte danou nemovitost vlastnit určitou dobu a v případě dědictví v linii přímé se započítává do té doby i vlastnění zemřelou osobou. 

Obecné podmínky pro osvobození od daně z příjmu jsou takové, že pokud jste nabyli nemovitost před rokem 2021, musíte ji vlastnit minimálně pět let. Pokud jste nabyli nemovitost v roce 2021 nebo později, musí být splněna doba deseti let. Pokud jste přímými dědici, započítává se doba zemřelé osoby do tohoto časového testu. Alternativně stačí, aby měl zemřelý nebo vy v dané nemovitosti trvalý pobyt alespoň dva roky. 

V případě, že má nemovitost při prodeji hodnotu více, než pět milionů korun, musíte pouze finančnímu úřadu oznámit prodej. Nicméně daň z toho platit nebudete. 

Pokud však dědíte mimo přímou linii, nebude se započítávat doba vlastnění či pobytu zemřelého a vy tak při případném prodeji budete muset častěji daně odvést. 

Daň se vypočítá tak, že se od prodejní ceny odečte tzv. cena zjištěná. Jde o cenu, kterou nemovitost měla v den nabytí ve váš prospěch. Tuto cenu již nemohou určovat realitní kanceláře, ale odhadci s kulatým razítkem. Pokud jste tedy zdědili nemovitost v hodnotě 3 000 000 Kč, ale po čase se vám ji podaří prodat za 4 000 000 Kč, bude se daň vypočítávat z rozdílu, tedy jednoho milionu korun. A jelikož je daň z příjmu 15 %, budete muset odvést daň ve výši 150 000 Kč. 

Jak se dani vyhnout?

Dani se lze vyhnout několika způsoby. Tím nejméně oblíbeným bude určitě držení nemovitosti po dobu dalších deseti let. Přijatelnější možností je přepsání trvalého pobytu alespoň na dva roky, ale i tak jde o relativně dlouhou dobu, po kterou může nemovitost chátrat a je otázkou, zda nebude mít po dvou letech nižší hodnotu právě díky působení času. 

Optimálnější možností je využití peněz z prodeje na koupi další nemovitosti. Tyto peníze musíte na vlastní bydlení využít do dvou let. Finančnímu úřadu však musíte oznámit, že se toto chystáte udělat. Pokud tuto oznamovací povinnost nesplníte, bude vám daň vyměřena a nelze se jí pak zpětně vyhnout. 

Peníze můžete použít jak na stavbu, tak i koupi rodinného domu či bytu. Kromě garáže a sklepa však nesmí mít další nebytové prostory. Využít prostředky můžete i na "koupit" družstevního bytu či na splacení hypotéky. V případě koupě pozemku musíte začít se stavbou do čtyř let. 

Je lepší nemovitost převést předem jako dar?

Často řešenou alternativou je darování nemovitostí ještě za života původního majitele. V případě, že se jedná o nemovitost, kterou si chcete ponechat a neprodávat ji, ušetříte i desítky tisíc korun za notáře. 

Opačný případ ale nastává, pokud chcete nemovitost prodat. V tomto případě neplatí osvobození od daně z příjmu. Zjednodušeně řečeno musí odhadce udělat ocenění nemovitosti ke dni daru. Bohužel toto ocenění je tabulkové a nemusí vždy nutně odpovídat realitě. A rozdíl mezi prodejní a odhadní cenou se musí bohužel danit 15% daní. 

Chcete pomoci s prodejem domu nebo s oceněním nemovitosti?

Neváhejte nás kontaktovat. 

Další články