Vyplatí se investorovi koupit kancelář?

Český investiční "zlatý grál" je jasný: koupit byt 2+kk ve větším městě a pronajmout ho. Je to srozumitelné, relativně bezpečné a banky na to rády půjčují. Jenže ceny bytů vystřelily do výšin a výnosy z nájmu se ztenčily. Mnoho drobných investorů se proto začíná rozhlížet jinde.

Co takhle ten malý prostor v přízemí novostavby, kde by mohla být kavárna? Nebo ta menší kancelář v centru? Je svět komerčních nemovitostí hřištěm jen pro velké žraloky, nebo se na něm může uživit i "malá ryba"?

Odpověď zní: Ano, může. Ale je to úplně jiný sport než pronajímání bytů.

Zásadní rozdíl: B2B vs. B2C vztah

Když pronajímáte byt, poskytujete někomu domov. Řešíte emoce, sousedské vztahy a sociální situaci nájemníka.

Když pronajímáte komerci, vstupujete do byznysu. Vaším partnerem je firma nebo podnikatel. Vztah je čistě profesionální, založený na číslech. Nájemce nepotřebuje "hezky bydlet", potřebuje prostor, který mu vydělá peníze.

Proč o komerci uvažovat

1. Vyšší potenciální výnos: Zatímco u bytů se dnes hrubý roční výnos pohybuje často mezi 3–4 %, u dobře zvolené komerční nemovitosti můžete cílit na 5–7 % i více.

2. Dlouhodobé smlouvy: Firmy nechtějí stěhovat sídlo každý rok. Standardem jsou smlouvy na 3, 5 i více let. To vám dává stabilitu, o které se majitelům bytů často jen zdá.

3. Odlišný typ nájemníka: Jednáte s profesionály. Nájemné je pro ně nákladová položka. Opadají starosti s nočním klidem nebo domácími mazlíčky. Navíc, komerční nájemci si často prostor upravují na vlastní náklady (tzv. fit-out).

Studená sprcha: Rizika, která musíte znát

Komerce není pro každého. Rizika jsou vyšší a chyby dražší.

1. Riziko neobsazenosti (Vacancy risk): Tohle je největší strašák. Když se vám odstěhuje nájemník z bytu 2+kk, zlevníte o tisícovku a za týden máte nového. Když se vám odstěhuje nájemce z obchodu na špatné ulici, může prostor zet prázdnotou klidně rok. A vy stále platíte náklady.

2. Citlivost na ekonomiku: Když přijde recese, lidé stále musí někde bydlet. Ale firmy krachují, zmenšují kanceláře a obchody zavírají pobočky. Komerční sektor reaguje na ekonomické ochlazení mnohem drastičtěji.

3. Lokalita je (ještě víc) klíčová: U bytu stačí, že je blízko tramvaj. U obchodu rozhoduje, na které straně ulice je, kolik lidí projde denně kolem výlohy a jestli je kde zaparkovat. Špatnou lokalitu u komerce nižší cenou "neupijete".

4. Složitější financování: Banky jsou k financování komerčních nemovitostí pro drobné investory mnohem obezřetnější než u hypoték na bydlení. Počítejte s nutností vyššího vlastního kapitálu (LTV bývá nižší) a vyššími úrokovými sazbami.

Kancelář, nebo obchod?

Malá kancelář: Trh se po covidu změnil. Velké open-space kanceláře se zmenšují, ale poptávka po menších, flexibilních prostorech pro týmy o 4–10 lidech trvá. Firmy hledají reprezentativní adresu a dobrou dostupnost.

Malý obchod/služby: Tady zuří boj s e-shopy. Pronajmout prostor prodejně levného textilu je riziko. Naopak služby, které nelze digitalizovat (kadeřnictví, barber shop, zubní ordinace, specializovaná pekárna, showroom), jsou stabilnější sázkou.

Závěr: Vyšší liga pro připravené

Koupě malé komerční nemovitosti může být skvělým doplněním portfolia, pokud už například jeden nebo dva byty vlastníte. Není to ale vhodné jako první investice pro začátečníka s napjatým rozpočtem. Vyžaduje to hlubší analýzu lokality a podnikatelského potenciálu místa.

U komerce neplatí "koupím a ono se to nějak pronajme". V Indigo Reality umíme posoudit komerční potenciál lokality a spočítat reálnou návratnost. Než podepíšete rezervační smlouvu na ten "skvělý prostor pro kavárnu", přijďte to probrat.