Věcná břemena a prodej nemovitosti

Rozhodnete se prodat dům po babičce. Máte kupce, cena je dohodnutá, už pomalu otevíráte šampaňské. Pak ale právník kupujícího nahlédne do katastru nemovitostí a v části C, nazvané "Omezení vlastnického práva", najde zápis: Věcné břemeno. Co tento právní termín znamená a proč dokáže zhatit nadějný obchod nebo srazit cenu nemovitosti o desítky procent?

Věcné břemeno (nově občanský zákoník používá přesnější termín "služebnost") je zjednodušeně řečeno povinnost vlastníka nemovitosti něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat ve prospěch někoho jiného. Je to právní "koule na noze", která je pevně spojena s danou nemovitostí. Nezáleží na tom, kdo je zrovna majitelem – břemeno přechází s domem či pozemkem na každého dalšího kupujícího. A právě tento fakt dělá z věcných břemen zásadní faktor při určování tržní ceny.

Ne všechna břemena jsou však katastrofou. Nejčastějším a nejméně problémovým typem jsou břemena zřizovaná ve prospěch správců inženýrských sítí (ČEZ, plynárny, vodárny). Pokud máte na kraji pozemku zakopaný kabel nebo nad polem vedou dráty vysokého napětí, je tam břemeno, které jim umožňuje přístup kvůli údržbě. Takové zápisy v katastru najdete u velké části nemovitostí. Prodejní cenu ovlivňují minimálně, pokud vám vyloženě nebrání v plánované stavbě garáže nebo bazénu. Kupující je berou jako nutnou realitu.

Mnohem větší vrásky na čele dělají břemena, která omezují užívání nemovitosti výrazněji. Typickým příkladem je "služebnost cesty a stezky". To znamená, že váš soused má právo chodit nebo jezdit přes váš pozemek, aby se dostal na ten svůj. Zde už záleží na konkrétní situaci. Vede cesta po okraji velké zahrady a soused ji použije dvakrát do roka? Pak bude srážka z ceny mírná. Musí ale soused projíždět autem metr od oken vašeho obýváku každý den? To už je zásadní zásah do soukromí, který může odradit většinu zájemců a cenu srazit o 10 až 20 %.

Absolutním "zabijákem" ceny je pak věcné břemeno dožití (služebnost bytu). Pokud v prodávaném domě má právo dožít například původní majitelka, stává se nemovitost pro běžného kupujícího, který hledá vlastní bydlení, prakticky neprodejnou. Nikdo si nechce koupit dům i s cizí babičkou v přízemí. Takové nemovitosti obvykle kupují jen spekulanti nebo investoři, kteří jsou ochotni čekat dlouhé roky, a požadují za to masivní slevu – často 40 % až 60 % z tržní ceny.

Při nákupu i prodeji nemovitosti je proto klíčové nepodceňovat nenápadnou část C na listu vlastnictví. Zatímco některá břemena jsou jen formální záležitostí, jiná mohou z vaší vysněné investice udělat noční můru. Vždy se vyplatí nechat si konkrétní dopad břemene posoudit zkušeným realitním makléřem nebo právníkem dříve, než podepíšete rezervační smlouvu.