Spoluvlastnické podíly: Jak prodat půlku bytu?

Zdědili jste čtvrtinu rodinného domku se sourozenci, se kterými si zrovna nenotujete? Nebo řešíte majetkové vyrovnání po rozvodu a zůstala vám "polovina bytu"? Vítejte ve světě spoluvlastnických podílů. Je to jedna z nejkomplikovanějších situací na realitním trhu, kde se míchají finance, právo a často i vypjaté rodinné emoce.

Vlastnit podíl na nemovitosti totiž není jako vlastnit kus dortu, který si můžete kdykoliv ukrojit a sníst. Je to spíše jako vlastnit "ideální" část vzduchu v místnosti. Nemůžete jednoduše říct: "Tato ložnice je moje a tu prodám." Vlastníte podíl na celku.

Co tedy dělat, když v takovém spoluvlastnictví nechcete setrvat a potřebujete peníze? Možností je několik, od těch ideálních až po krizové scénáře.

Zlaté pravidlo: Matematika zde nefunguje

Než začneme, je potřeba si nalít čistého vína. Pokud má celý byt tržní hodnotu 8 milionů korun, vaše polovina nemá automaticky hodnotu 4 miliony.

Proč? Protože trh s podíly je velmi omezený. Kdo by chtěl koupit polovinu bytu, ve kterém bydlí cizí člověk (druhý spoluvlastník), se kterým se navíc nedá dohodnout?

Podíly se proto obvykle prodávají s výrazným diskontem (slevou) oproti jejich teoretické hodnotě. Často jde o 20 % až 40 % dolů. I proto je vždy nejvýhodnější následující varianta.

Varianta 1: Společný prodej celé nemovitosti (Ideální stav)

Pokud se všichni spoluvlastníci shodnou, že nemovitost nechtějí užívat, nejlepším řešením je prodat ji jako celek a peníze si rozdělit podle velikosti podílů.

• Výhoda: Získáte nejvyšší možnou tržní cenu. Nemovitost bez právních vad je pro kupující nejatraktivnější.

• Háček: Vyžaduje to souhlas všech. A právě zde často nastává problém, pokud jeden ze spoluvlastníků prodej blokuje (ať už z sentimentu, nebo čistě "na truc").

Varianta 2: Vzájemné vypořádání (Jeden vyplatí druhého)

Častý scénář, kdy jeden ze spoluvlastníků chce v nemovitosti zůstat bydlet. V takovém případě by měl ostatní férově vyplatit.

• Jak na to: Klíčem je shodnout se na ceně. Doporučujeme nechat si zpracovat nezávislý tržní odhad (nikoliv jen odhad pro dědické řízení, který bývá nižší). To pomůže obrousit hrany emocí a nastavit reálná očekávání.

Varianta 3: Prodej podílu třetí osobě (Když dohoda není možná)

Pokud se s ostatními spoluvlastníky nedokážete domluvit na společném prodeji ani na vyplacení, máte právo svůj podíl prodat někomu cizímu.

• Pozor na předkupní právo: Zde došlo v posledních letech ke změnám. Od roku 2020 je zákonné předkupní právo výrazně omezeno. Aktuálně platí především v situaci, kdy jste podíl zdědili, a to pouze po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Po uplynutí této lhůty (nebo pokud jste podíl nabyli jinak než děděním) už svůj podíl můžete nabídnout komukoliv bez nutnosti nabízet ho nejprve ostatním spoluvlastníkům.

• Kdo to koupí? Jak jsme zmínili v úvodu, běžný člověk hledající bydlení si "půlku bytu" nekoupí. Kupci jsou v tomto případě nejčastěji spekulativní investoři. Ti počítají s tím, že nákupem podílu vstupují do konfliktu, který budou muset řešit. A za toto riziko a práci si nechají zaplatit onou výraznou slevou z ceny.

Varianta 4: Soudní cesta (Krizové řešení)

Pokud selžou všechny pokusy o dohodu a vy svůj podíl nemůžete nebo nechcete prodat pod cenou investorovi, zbývá poslední možnost: podat žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

Soud má pak několik možností:

1. Nemovitost reálně rozdělí (u bytu většinou nemožné, u pozemku či domu někdy ano).

2. Přikáže nemovitost jednomu ze spoluvlastníků za náhradu (ten musí ostatní vyplatit).

3. Nařídí prodej nemovitosti ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku (zde opět hrozí nižší prodejní cena).

Soudní cesta je však zdlouhavá, finančně náročná na právníky a výsledek je nejistý. Vždy by měla být až tou poslední instancí.

Role realitního makléře jako mediátora

Prodej spoluvlastnického podílu je často více o psychologii a vyjednávání než o samotném prodeji. Emoce mezi rodinnými příslušníky dokážou zablokovat i ta nejracionálnější řešení.

V Indigo Reality často fungujeme jako nezávislí mediátoři. Dokážeme nestranně určit tržní cenu, vysvětlit všem zúčastněným stranám výhody a nevýhody jednotlivých variant a pomoci najít cestu k dohodě – ideálně ke společnému prodeji za maximální cenu.

Zdědili jste podíl a nevíte si rady? Než uděláte unáhlený krok nebo kývnete na nevýhodnou nabídku, přijďte se poradit.