Rozvod a hypotéka: Jak majetkově vypořádat společné bydlení

Říká se, že hypotéka je silnější svazek než manželství. A statistiky rozvodovosti tomu bohužel dávají za pravdu. Zatímco manželství lze rozvést jedním soudním stáním, vyvázat se ze společného úvěru bývá mnohem tvrdší oříšek.

Pokud právě procházíte rozpadem vztahu, pravděpodobně řešíte dvě hlavní otázky: Kde budu bydlet? A co s tím dluhem, který máme u banky? Emoce stranou, tady rozhodují čísla a smluvní podmínky. Pojďme se podívat na tři scénáře, jak situaci řešit, a na co si dát největší pozor.

Pro banku jste "jeden dlužník"

Než začnete dělit majetek, je nutné pochopit pohled banky. Té je úplně jedno, že se rozvádíte nebo kdo koho podvedl. Pro banku jste spoludlužníci, kteří ručí "společně a nerozdílně".

Co to znamená v praxi? I když se u soudu dohodnete, že hypotéku bude splácet manžel, a on přestane platit, banka půjde okamžitě i po vás. Dokud jste podepsaní na úvěrové smlouvě, jste v ohrožení. Rozsudek o rozvodu na tom nic nemění.

Scénář 1: Prodej nemovitosti a vyrovnání dluhů (Čistý řez)

Z finančního i psychologického hlediska jde často o nejčistší řešení. Dům či byt, který je plný vzpomínek, se prodá. Z utržených peněz se doplatí zbytek hypotéky bance a to, co zbyde, si rozdělíte (obvykle napůl, pokud se nedohodnete jinak).

• Výhoda: Oba začínáte s čistým štítem, bez dluhů a s hotovostí na nový start.

• Na co pozor: Je nutné zjistit si podmínky předčasného splacení hypotéky. Většina bank už si dnes neúčtuje drastické poplatky, ale je lepší to mít černé na bílém. Klíčové je také nastavit reálnou tržní cenu, aby se nemovitost neprodávala rok, zatímco vy stále platíte vysoké splátky.

Scénář 2: Jeden zůstává, druhý odchází (Převzetí hypotéky)

Jeden z partnerů (často ten, kterému jsou svěřeny děti) chce v nemovitosti zůstat. Musí se tedy stát výlučným vlastníkem a zároveň jediným dlužníkem.

• Krok A - Majetkové vyrovnání: Musíte se dohodnout, kolik činí podíl toho, kdo odchází. Zde často vznikají spory o hodnotu nemovitosti. 

• Krok B - Vyvázání z hypotéky: Ten, kdo zůstává, musí bance prokázat, že zvládne celou hypotéku splácet sám. A to je kámen úrazu. Banka znovu prověří bonitu (příjmy vs. výdaje). Pokud na to jeden plat nestačí, banka vyvázání druhého partnera nepovolí.

• Řešení: Často je nutné přizvat nového spoludlužníka (nového partnera, rodiče) nebo hypotéku refinancovat a natáhnout splatnost, aby klesla měsíční splátka.

Scénář 3: Pronájem a "odložený problém"

Pokud prodej není výhodný (trh je dole) a ani jeden nemá na vyplacení druhého, někdy se bývalí partneři dohodnou, že nemovitost si nechají, pronajmou ji a nájemné bude krýt splátky hypotéky.

• Riziko: Zůstáváte majetkově propojeni s člověkem, se kterým už nechcete žít. Každá oprava kotle nebo výpadek nájemníka bude vyžadovat komunikaci a shodu. Toto řešení doporučujeme jen jako dočasné překlenovací období.

Nepodceňte "Dohodu o vypořádání SJM"

Ať už zvolíte jakoukoliv cestu, vše musí být stvrzeno písemně v Dohodě o vypořádání společného jmění manželů (SJM). Bez tohoto dokumentu (a vkladu na katastr) není majetek rozdělen, což může v budoucnu přinést exekuce na majetek ex-manžela za dluhy, které nasekal až po rozvodu.

Rozvod je náročný sám o sobě. S prodejem nemovitosti nebo stanovením její reálné ceny pro vyrovnání vám rádi pomůžeme my. Diskrétně a profesionálně.