Jak prodat nemovitost s nájemníkem?

Rozhodli jste se prodat svůj byt nebo dům, ale je tu jeden háček – někdo v něm právě bydlí. Prodej nemovitosti s platnou nájemní smlouvou je na realitním trhu naprosto běžnou praxí, přesto budí u mnoha majitelů oprávněné obavy. Znamená to automaticky nižší prodejní cenu? Nebo to naopak může přilákat specifickou skupinu zájemců? Odpověď závisí na tom, komu se rozhodnete svou nemovitost nabídnout.

Ze všeho nejdříve je potřeba vyvrátit jeden velký mýtus: samotný prodej nemovitosti není ze zákona důvodem k výpovědi z nájmu. Nový občanský zákoník mluví jasně – práva a povinnosti z nájemní smlouvy automaticky přecházejí na nového majitele. Kupující tak nekupuje jen prázdné stěny, ale přebírá s nimi i stávajícího obyvatele se všemi podmínkami, které jste si s ním dříve sjednali.

Pro investory, kteří hledají místo, kam bezpečně uložit a zhodnotit své peníze, je slušný a platící nájemník doslova darem z nebes. Představuje pro ně hotový produkt – investici na klíč. Nemusí trávit týdny hledáním spolehlivého nájemníka, platit provize makléřům za zprostředkování nového pronájmu a netrápí je ani výpadky v příjmech, kdy by byt byl prázdný. Od prvního dne od převzetí jim nemovitost generuje zisk.

Pokud navíc můžete prokázat, že nájemník platí včas, nedělá problémy a máte sjednanou tržní výši nájmu ideálně na dobu určitou, stává se z vaší nemovitosti exkluzivní investiční zboží. V takovém případě přítomnost nájemníka prodejní cenu nijak nesnižuje, ba naopak – pro správného kupce ji může i mírně zvýšit.

Úplně jiná situace ale nastává, pokud vaši cílovou skupinu tvoří rodiny a páry, které hledají vlastní bydlení. Pro ně je nájemník překážkou. Chtějí se co nejdříve nastěhovat, začít rekonstruovat nebo si zkrátka jen budovat vlastní domov, a místo toho by museli řešit výpovědní lhůty a právní kličky. Pokud má navíc stávající nájemník smlouvu na dobu neurčitou, zbavit se ho legální cestou s výpovědní lhůtou pro vlastní potřebu může být běh na velmi dlouhou trať plný stresu.

Pro běžné kupující tedy obsazený byt představuje riziko a zdržení. Výsledek? Aby si takovou nemovitost vůbec koupili, budou s vysokou pravděpodobností požadovat výraznou slevu z kupní ceny.

Z pohledu prodávajícího je tak naprosto klíčové si před prodejem udělat jasno v papírech a zvolit správnou strategii. Komunikujte s nájemníkem otevřeně od prvního dne, zjistěte jeho plány a mějte pro zájemce perfektně připravené veškeré smlouvy i doklady o bezdlužnosti. Jen tak proměníte potenciální komplikaci ve svou prodejní výhodu.