Jak poznat nemovitost v exekuci a co s ní?

Investice do nemovitostí patří mezi nejbezpečnější způsoby, jak zhodnotit peníze. Občas se ale objeví nabídky, které jsou až podezřele výhodné – a velmi často jde právě o nemovitosti zatížené exekucí. Takové případy mohou být pro kupující příležitostí, jak získat byt či dům za nižší cenu, ale zároveň přinášejí určitá rizika. Pokud chcete koupit nemovitost, u které hrozí exekuce, je klíčové vědět, jak ji poznat, jak se v celé situaci zorientovat a jak správně postupovat.

Jak zjistit, že je nemovitost v exekuci?

Nejspolehlivější cestou je nahlédnout do katastru nemovitostí. Každý byt, dům nebo pozemek má svůj list vlastnictví, který je veřejně dostupný. V části C, nazvané Omezení vlastnického práva, najdete všechny záznamy o exekucích, zástavách, soudních sporech i věcných břemenech. Pokud zde uvidíte poznámku o exekuci, znamená to, že na nemovitost má právo exekutor kvůli dluhům majitele.

Dalším vodítkem může být podezřele nízká cena. Pokud je dům nebo byt nabízený o desítky procent levněji než jiné v okolí, je na místě zvýšená opatrnost. Majitel se může snažit rychle zbavit majetku, na který je uvalena exekuce, a najít kupce, který si problému nevšimne.

V neposlední řadě je dobré zeptat se přímo makléře nebo prodávajícího. Realitní kancelář má povinnost upozornit na existenci exekuce. U prodeje mezi fyzickými osobami ale často spoléháte na vlastní obezřetnost a důkladnou kontrolu.

Co dělat, když zjistíte, že je nemovitost zatížená exekucí?

Zjistit exekuci ještě neznamená, že se musíte koupě vzdát. Důležité je zjistit, v jakém rozsahu jsou dluhy a zda je možné je vyřešit v rámci transakce. V praxi to funguje tak, že část kupní ceny putuje přímo na účet exekutora, který z těchto peněz uspokojí věřitele a následně dá pokyn k vymazání exekuce z katastru. Zbytek kupní ceny pak obdrží původní majitel.

Pokud se rozhodnete pokračovat, musíte jednat nejen s prodávajícím, ale také s exekutorem. Ten má v celém procesu zásadní roli, protože rozhoduje, jak se s nemovitostí naloží. Může vám potvrdit, že po zaplacení konkrétní částky bude možné převést vlastnictví bez dalších závazků. Proto je komunikace s ním nezbytná.

Samozřejmostí by měla být advokátní nebo notářská úschova peněz. Nikdy neposílejte kupní cenu přímo prodávajícímu – hrozí, že peníze zmizí a exekuce stejně nebude vyřešena. Bezpečný postup je takový, že peníze uložíte do úschovy a ty se uvolní až ve chvíli, kdy je v katastru zapsán čistý list vlastnictví.

Na co si dát pozor

Koupě nemovitosti v exekuci má svá úskalí. Často jde o zdlouhavý proces, protože vyřízení exekuce může trvat i několik měsíců. Navíc není vyloučeno, že na nemovitosti váznou další dluhy, které se objeví až při detailním zkoumání. Proto je vždy vhodné mít na své straně zkušeného advokáta, který vám pomůže prověřit všechny právní vady a smluvně ošetřit celý postup.

Dalším rizikem je i samotný prodávající. Někteří lidé se snaží kupujícího zmást a zamlčet rozsah svých dluhů. Proto se vyplatí být nedůvěřivý a všechny informace si ověřit přímo u exekutora a v katastru. Pamatujte, že podepsáním smlouvy bez důkladné kontroly riskujete, že na vás přejdou některé problémy původního majitele.

Kdy se koupě vyplatí?

Nemovitosti v exekuci mohou být příležitostí pro investory, kteří chtějí koupit za nižší cenu a jsou ochotni podstoupit vyšší míru rizika. Pokud ale kupujete byt nebo dům pro vlastní bydlení, je na místě velká opatrnost. Může se stát, že místo vysněného domova získáte roky trvající právní bitvu.

Rozhodně se vyplatí zvážit, zda ušetřená částka stojí za komplikace. V některých případech ano – například když je exekuce malá a proces vyřeší zkušený právník. V jiných případech je lepší připlatit si za nemovitost bez právních vad a mít klidný spánek.

Shrnutí

Nemovitost v exekuci není automaticky špatná volba, ale vyžaduje důkladnou přípravu a právní jistotu. Vždy začněte kontrolou katastru, komunikujte s exekutorem a využijte úschovu peněz. Nikdy se nenechte zlákat jen nízkou cenou – ta bývá často vykoupena velkými riziky.

Pokud si nejste jistí, je lepší oslovit advokáta nebo realitní kancelář se zkušeností s podobnými případy. Ušetříte si tím nejen peníze, ale hlavně spoustu starostí.