Flipování nemovitostí v českých podmínkách: Realita vs. televizní show

Znáte ten scénář z amerických televizních show: Sympatický pár koupí zchátralý dům za babku, během dvou týdnů ho s úsměvem a partou dělníků promění v luxusní sídlo a na konci inkasuje tučný zisk v řádu desítek tisíc dolarů. Vypadá to tak snadno, zábavně a ziskově. Není divu, že "flipování" (rychlý nákup, rekonstrukce a prodej se ziskem) láká i mnoho Čechů.

Jenže mezi televizní obrazovkou v USA a realitou českého stavebního úřadu a trhu práce zeje propast. Pokud o flipování uvažujete, nalijme si nejprve čistého vína. Co v televizi neuvidíte?

1. Televizní čas vs. česká byrokracie

V televizi trvá rekonstrukce měsíc. V českých podmínkách může měsíc trvat jen čekání na vyjádření dotčeného orgánu, pokud vaše rekonstrukce vyžaduje ohlášení nebo stavební povolení.

• Realita: Zatímco v show se bourá hned druhý den po nákupu, u nás musíte často řešit projekty, statiky, souhlasy SVJ nebo památkáře. A zatímco čekáte na razítka, platíte hypotéku, energie a fond oprav za prázdný byt. Tyto "náklady na držbu" vám potichu ukusují ze zisku.

2. Mýtus "levné barabizny"

Základem úspěšného flipu je koupit levně. Velmi levně. V amerických pořadech často kupují domy v exekucích za zlomek tržní ceny.

• Realita: Český realitní trh je posledních několik let přehřátý. Najít skutečně podhodnocenou nemovitost, která má potenciál (a není levná jen proto, že má neřešitelnou právní vadu nebo sousedí s dálnicí), je práce na plný úvazek. O ty nejlepší kousky se perou zkušení investoři, kteří platí hotově a ihned. Jako začátečník s hypotékou jste v nevýhodě.

3. Kde jsou ti usměvaví řemeslníci?

V televizi má hlavní hrdina "svého" spolehlivého stavbyvedoucího, který má vždy čas a jeho tým pracuje rychle a kvalitně.

• Realita: "Nejsou lidi." Sehnat v Česku kvalitního řemeslníka, který má čas dříve než za půl roku, je malý zázrak. Pokud nemáte vlastní ověřenou partu, budete čelit termínovým skluzům, navyšování rozpočtů a často i kolísavé kvalitě práce, kterou musíte neustále kontrolovat. Flipování svépomocí po večerech je pak cesta k vyhoření, ne k rychlému zbohatnutí.

4. Daně, na které se zapomíná

Na konci pořadu se objeví grafika: Nákup 2 miliony, rekonstrukce 1 milion, prodej 4 miliony. Zisk = 1 milion! Hurá!

• Realita: Takhle to nefunguje. Z onoho "milionu" musíte odečíst náklady na financování (úroky), poplatky realitní kanceláři za prodej a především daň z příjmu. Pokud nemovitost prodáte dříve než po zákonem stanovené lhůtě (aktuálně 10 let, respektive 2 roky při bydlení), stát si ze zisku vezme svých 15 %. A pokud to děláte opakovaně, finanční úřad vás může považovat za podnikatele, což znamená odvody na sociální a zdravotní pojištění a možná i DPH. Váš čistý zisk se tak může snadno scvrknout na polovinu.

Je tedy flipování v Česku mrtvé?

Nikoliv. Stále je možné vydělat zajímavé peníze. Ale není to pasivní příjem ani snadná brigáda. Je to regulérní podnikání, které vyžaduje:

• Kapitál: Banky na flipování nerady půjčují, ideální je vlastní hotovost. I když i to bankovní financování umíme zajistit.

• Znalosti: Musíte umět přesně odhadnout náklady na rekonstrukci už při první prohlídce.

• Kontakty: Potřebujete přístup k "podpultovým" nabídkám a spolehlivé řemeslníky.

• Nervy ze železa: Vždy se něco pokazí a prodraží.

Chcete investovat do nemovitostí, ale na "flipování" si netroufáte? Existují i bezpečnější cesty, například dlouhodobý pronájem. V Indigo Reality vám rádi pomůžeme najít investiční byt a spočítat reálnou návratnost – bez televizních příkras.