Družstevní podíl vs. osobní vlastnictví

Při procházení realitních inzerátů si toho rychle všimnete: dva podobně velké byty ve stejné lokalitě, ale jeden je o statisíce, někdy i miliony levnější. Háček bývá v kolonce "vlastnictví". Zatímco u osobního vlastnictví (OV) kupujete konkrétní nemovitost, u družstevního vlastnictví (DV) kupujete "jen" podíl v bytovém družstvu s právem nájmu konkrétního bytu. Tento zdánlivě právnický detail má zásadní dopad na vaši peněženku, svobodu rozhodování i možnost financování. Pojďme si tyto dva světy rozebrat.

Základní právní rozdíl je v tom, kdo je skutečným majitelem cihel. V případě osobního vlastnictví jste to vy. Jste zapsáni v katastru nemovitostí, z bytu platíte daň z nemovitosti a můžete s ním nakládat prakticky libovolně. U družstevního bytu je vlastníkem celého domu (a všech bytů v něm) bytové družstvo – tedy právnická osoba. Vy si kupujete členský podíl v tomto "klubu" a stáváte se nájemníkem. V katastru zapsáni nejste, což přináší jistou anonymitu, ale i zásadní omezení.

Největší propast mezi OV a DV se otevírá v momentě, kdy potřebujete hypotéku. Byt v osobním vlastnictví je pro banku ideální zástavou. Ručíte přímo kupovanou nemovitostí a cesta k úvěru je přímočará. U družstevního bytu narážíte na zeď. Jelikož byt nevlastníte, nemůžete jím bance ručit. Hypotéku na družstevní byt získáte pouze ve dvou případech: buď můžete ručit jinou nemovitostí (např. chatou u rodičů), nebo má družstvo potvrzeno, že byt bude do roka převeden do osobního vlastnictví (pak lze využít tzv. předhypoteční úvěr). Bez těchto možností musíte mít hotovost. Existují i další alternativy, se kterými vám případně poradí naši specialisté. 

V osobním vlastnictví si vymalujete byt na růžovo, vybouráte příčku (se stavebním povolením) nebo byt pronajmete studentům přes Airbnb, a nikdo vám do toho příliš mluvit nemůže. V družstevním bytě se musíte řídit stanovami družstva. Ty mohou zakazovat krátkodobé pronájmy, vyžadovat souhlas představenstva s podnájmem (a někdy za něj i platit poplatek) nebo komplikovat rekonstrukce. Na druhou stranu, přísné stanovy mohou zajistit klidnější bydlení a eliminovat problémové sousedy.

Finanční stránka není jen o kupní ceně. Družstevní byty jsou často levnější právě kvůli komplikovanějšímu financování a menšímu okruhu zájemců. Je tu ale ještě jeden skrytý náklad – tzv. anuita. Jde o nesplacenou část úvěru, který si družstvo vzalo například na výstavbu domu nebo jeho revitalizaci (zateplení, nová okna). Při koupi podílu přebíráte závazek tuto anuitu splácet v měsíčních platbách nájemného. Vždy se proto ptejte, zda je cena "s nulovou anuitou", nebo kolik ještě zbývá doplatit.

Která varianta je tedy lepší? Osobní vlastnictví je pro ty, kdo chtějí maximální svobodu, snadné financování a jistotu investice zapsané v katastru. Je ideální i pro investory, kteří chtějí byt pronajímat bez omezení. Družstevní vlastnictví je zajímavou alternativou pro lidi s hotovostí, kteří hledají nižší pořizovací cenu, touží po klidnějším domě s jasnými pravidly a nevadí jim menší flexibilita při nakládání s bytem.