Kdy se před prodejem vyplatí rekonstrukce a kdy ne?

"Mám tu koupelnu před prodejem předělat? A co ta stará kuchyňská linka, mám koupit novou v IKEA?" To jsou jedny z nejčastějších otázek, které nám klienti kladou hned na první schůzce. Cíl je jasný: Prodat nemovitost co nejdráž.

Instinkt velí, že hezčí byt se prodá za více peněz. To je pravda. Ale pozor – matematika v realitách nefunguje tak, že investovaná koruna se vám automaticky vrátí i se ziskem. Často je to přesně naopak. Mnoho prodávajících v dobré víře "utopí" statisíce v rekonstrukci, kterou kupující neocení, nebo ji dokonce hned po předání zbourají.

Kde tedy leží hranice mezi chytrou přípravou nemovitosti a vyhazováním peněz z okna?

Kdy se velká rekonstrukce NEVYPLATÍ

Pokud uvažujete o tom, že před prodejem vyzdíte bytové jádro, položíte nové podlahy nebo uděláte kompletně novou kuchyň, zadržte.

1. Nevratná investice: Pokud do bytu vrazíte 500 000 Kč, málokdy se prodejní cena zvedne o 700 000 Kč, aby to dávalo smysl. Často se zvedne jen o oněch 500 tisíc (pracovali jste zadarmo) nebo dokonce méně (jste v mínusu).

2. Vkus je subjektivní: Vyberete béžové obklady, protože jsou "neutrální". Kupující ale miluje šedý betonový vzhled. Výsledek? Kupující vidí novou koupelnu, kterou bude muset vybourat. Do ceny si promítne náklady na demolici a bude chtít slevu.

3. Byt "před rekonstrukcí" je žádané zboží: Existuje velká skupina kupujících, kteří hledají právě vybydlený byt. Chtějí si ho udělat přesně podle sebe, od rozvodů až po kliky u dveří. Vaše "polovičatá" rekonstrukce je pro ně jen překážkou.

Co se naopak VYPLATÍ vždy

Místo stavebních zásahů se soustřeďte na "estetický facelift". Cílem je, aby byt působil světle, čistě a prostorně. Zde se každá tisícovka vrací násobně.

• Vymalování na bílo: Absolutní základ. Bílá barva voní novotou, opticky zvětšuje prostor a prosvětluje místnosti. Přemalujte i ty meruňkové stěny v obýváku.

• Drobné opravy: Kapající kohoutek, vrzající dveře, prasklá kachlička v předsíni, uvolněná zásuvka. To všechno podvědomě vysílá signál "o byt nebylo postaráno". Opravte to. Stojí to pár korun a efekt je obrovský.

• Generální úklid a světlo: Umytá okna, vyčištěné koberce a silné žárovky v lustrech udělají víc než nová podlaha.

• Home Staging: Profesionální naaranžování nábytku a doplňků. Nejde o rekonstrukci, ale o marketing. Ukáže potenciál prostoru a emočně naladí kupujícího.

Technický stav: Kdy musíte sáhnout hlouběji do kapsy?

Existují výjimky, kdy je investice nutná. Jde o situace, kdy by vada nemovitosti odradila 90 % zájemců nebo by sloužila jako argument pro drastickou slevu.

• Zásadní havárie: Pokud střechou zatéká tak, že je mokrá zeď, nebo nefunguje kotel, musíte to vyřešit. Nemovitost s nefunkčními technologiemi je pro většinu lidí, kteří chtějí hned bydlet, nefinancovatelná nebo nezajímavá.

• Vlhkost a plísně: To je "red flag" pro každého kupujícího. Vyřešení příčiny vlhkosti a vysušení zdiva je nutností, jinak prodáváte s cejchem "plesnivého domu".

Zlaté pravidlo

Předtím, než objednáte řemeslníky, poraďte se s námi. V Indigo Reality známe aktuální poptávku. Víme, jestli se ve vaší lokalitě hledají spíše hotové byty "na klíč", nebo jestli se prodá lépe "holobyt" určený k rekonstrukci.

Často stačí investovat 20 tisíc do výmalby a úklidu, abyste prodali o 200 tisíc dráž. Nenechte se zlákat vidinou velké rekonstrukce, která vám přinese jen starosti.